Zwangsversteigerung Österreich (Ediktsdatei): § 151 EO, 10 % Vadium & Ablauf
Amtliche Kurzfassung · Direktantwort
Praxisleitfaden für gerichtliche Liegenschaftsversteigerungen in Österreich: Wie das Geringste Gebot (50 % nach § 151 EO), das 10 % Vadium per Sparbuch, das Schätzgutachten und das Überbot (§ 195 EO) an allen Bezirksgerichten funktionieren.
Wichtigste Prüfpunkte auf einen Blick
- 01In Österreich liegt das gesetzliche Geringste Gebot gemäß § 151 EO grundsätzlich bei der Hälfte (50 %) des gerichtlichen Schätzwerts, sofern das Exekutionsgericht keinen höheren Betrag festsetzt.
- 02Als Sicherheitsleistung (Vadium, § 147 EO) müssen Bieter im Versteigerungstermin 10 % des Schätzwerts vorweisen — zwingend als Sparbuch (Losungswort/Sparurkunde), niemals in bar.
- 03Binnen 14 Tagen nach Bekanntmachung der Zuschlagserteilung ist ein Überbot (§ 195 EO) möglich, wenn das Meistbot unter 75 % des Schätzwerts geblieben ist und der Überbieter mindestens +25 % mehr bietet.
- 04Nebenkosten beim Zuschlag in Österreich: 3,5 % Grunderwerbsteuer (GrESt) plus 1,1 % gerichtliche Grundbuchseintragungsgebühr (zusammen 4,6 %) — Maklerprovision fällt nicht an.
Ediktsdatei der Justiz & Zuständigkeit der Bezirksgerichte
Sämtliche gerichtlichen Liegenschaftsversteigerungen in den neun österreichischen Bundesländern (Wien, Niederösterreich, Oberösterreich, Steiermark, Tirol, Kärnten, Salzburg, Vorarlberg und Burgenland) werden nach der Exekutionsordnung (EO) über die zuständigen Bezirksgerichte abgewickelt und in der Ediktsdatei des Bundesministeriums für Justiz veröffentlicht.
Entscheidend für Investoren ist das Langgutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen (§ 140 EO). Es dokumentiert neben Nutzflächen, Bauzustand und Ertragswert vor allem bestehende Dienstbarkeiten, Miet- und Pachtverhältnisse sowie allfällige Vorränge im Grundbuch (C-Blatt), die ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sein können.
Geringstes Gebot (§ 151 EO) und 10 % Vadium (§ 147 EO)
Anders als im deutschen ZVG mit seiner zweistufigen 5/10- und 7/10-Grenze kennt die österreichische Exekutionsordnung in § 151 EO das Geringste Gebot in Höhe des halben Schätzwerts (50 %). Unter diesem Betrag darf der Zuschlag im Versteigerungstermin nicht erteilt werden.
Wer im Verhandlungssaal des Bezirksgerichts mitbieten möchte, muss neben einem amtlichen Lichtbildausweis (und bei Kapitalgesellschaften einem aktuellen Firmenbuchauszug) das Vadium in Höhe von 10 % des vollen Schätzwerts hinterlegen. Bargeld ist nach österreichischem Exekutionsrecht ausgeschlossen — üblich sind vinkulierte oder übertragbare Einlagebücher (Sparurkunden) eines österreichischen Kreditinstituts.
Die 14-Tage-Überbotsfrist (§ 195 EO) strategisch kalkulieren
Eine Besonderheit des österreichischen Versteigerungsrechts ist das Überbot gemäß §§ 195 ff. EO: Erreicht das höchste Gebot im Termin zwar die 50-%-Schwelle, bleibt aber unter drei Vierteln (75 %) des gerichtlichen Schätzwerts, kann jeder Dritte innerhalb von 14 Tagen ab öffentlicher Bekanntmachung des Zuschlags beim Exekutionsgericht ein Überbot einreichen, das das Meistbot um mindestens ein Viertel (+25 %) übersteigt.
Erfahrene Bieter kalkulieren deshalb genau an der 75-%-Schwelle: Ein Gebot knapp auf oder über 75 % des Schätzwerts schließt spätere Überbote gesetzlich aus und sichert den endgültigen Eigentumserwerb unmittelbar mit Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses.
Häufig gestellte Rechts- & Praxisfragen (FAQ)
1. Kann man beim Bezirksgericht in Österreich das Vadium in bar oder per Überweisung zahlen?
Nein. Gemäß § 147 EO ist Bargeld als Vadium unzulässig. In der Praxis verlangen österreichische Bezirksgerichte eine Sparurkunde (Sparbuch) in Höhe von mindestens 10 % des gerichtlichen Schätzwerts.
2. Wann ist ein Überbot nach § 195 EO ausgeschlossen?
Sobald das im Termin erzielte Meistbot mindestens 75 % (drei Viertel) des gerichtlichen Schätzwerts erreicht, ist ein nachträgliches Überbot gesetzlich ausgeschlossen.
3. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einer Zwangsversteigerung in Österreich?
Es fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer vom Meistbot (bzw. der Gegenleistung) sowie 1,1 % Grundbuchseintragungsgebühr an — insgesamt 4,6 % ohne Maklercourtage und ohne Notarpflicht für den Eigentumsübergang.