Grundstücksteigerung Schweiz (SHAB): Art. 126 SchKG Deckungsprinzip & Doppelaufruf
Amtliche Kurzfassung · Direktantwort
Wie betreibungs- und konkursamtliche Grundstücksteigerungen in allen 26 Schweizer Kantonen funktionieren: SHAB-Publikation, Lastenverzeichnis, Deckungsprinzip (Art. 126 SchKG), Doppelaufruf (Art. 142 SchKG) und Bankgarantie.
Wichtigste Prüfpunkte auf einen Blick
- 01Alle Schweizer Zwangsversteigerungen werden amtlich im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB / FOSC / FUSC) in den Rubriken SB01 (Betreibungsämter) und KK08 (Konkursämter) publiziert.
- 02Es gilt keine starre 50-%-Grenze, sondern das Deckungsprinzip (Art. 126 SchKG): Das Höchstangebot muss sämtliche dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehenden Pfandforderungen übersteigen.
- 03Bei langfristigen Miet- oder Pachtverträgen ohne Zustimmung vorgehender Pfandgläubiger erfolgt ein Doppelaufruf (Art. 142 SchKG) — erst mit Last, bei ungenügender Deckung nochmals ohne die Mietlast.
- 04Vor dem Zuschlag verlangen die Betreibungsämter eine sofortige Bar- oder Bankanzahlung (meist 10 % oder fixer CHF-Betrag per Check einer FINMA-Bank) sowie einen Finanzierungsnachweis.
Betreibungsamtliche (SB01) vs. Konkursamtliche Steigerung (KK08)
In der Schweiz regeln das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) sowie die Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) sämtliche Immobilienversteigerungen in allen 26 Kantonen — von Zürich, Bern und Aargau über die Romandie (Waadt, Genf, Wallis, Freiburg) bis ins Tessin.
Zentrales Dokument vor jedem Gebot sind die Steigerungsbedingungen samt Lastenverzeichnis, die in der Regel zehn Tage vor der Steigerung beim zuständigen Betreibungs- oder Konkursamt öffentlich aufliegen. Darin ist exakt aufgeführt, welche Grundpfandschulden (Schuldbriefe) dem Ersteigerer überbunden werden und welche bar abzuzahlen sind.
Deckungsprinzip (Art. 126 SchKG) & Doppelaufruf (Art. 142 SchKG)
Anders als in Deutschland oder Österreich gibt es in der Schweiz keine prozentuale Mindestquote vom Schätzwert. Massgebend ist allein Art. 126 SchKG: Der Zuschlag erfolgt an den Meistbietenden, sofern das Angebot den Gesamtbetrag all jener pfandgesicherten Forderungen übersteigt, die der Forderung des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen. Betreibt die erstrangige Hypothekarbank selbst (oder findet eine Konkurssteigerung im 2. Umgang statt), kann ein Zuschlag deutlich unter der amtlichen Schätzung erfolgen.
Wurde auf der Liegenschaft nach Errichtung der Grundpfandrechte ein langfristiger Mietvertrag oder ein Wohnrecht begründet, wendet das Amt auf Verlangen den Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG an: Reicht das Gebot beim ersten Aufruf (mit Übernahme des Mietvertrags) nicht zur Deckung der vorgehenden Grundpfandgläubiger aus, wird das Grundstück sofort ein zweites Mal ohne die Last ausgerufen.
Anzahlung per FINMA-Bankcheck, Lex Koller & Handänderungssteuer
Wer an einer Schweizer Grundstücksteigerung teilnimmt, muss unmittelbar vor dem Zuschlag die in den Steigerungsbedingungen definierte Anzahlung leisten — fast immer mittels Bankcheck einer dem Schweizer Bankengesetz (FINMA) unterstellten Bank oder Vorabüberweisung auf das Konto des Amtes. Ausländische Käufer ohne Niederlassungsbewilligung C müssen bei Wohnimmobilien zusätzlich die Bewilligungspflicht nach BewG (Lex Koller) beachten.
Auch steuerlich unterscheiden sich die 26 Kantone stark: Während Zürich, Schwyz und Zug keine klassische Handänderungssteuer mehr erheben (nur geringe Grundbuchgebühren von ~0,2–0,3 %), fallen in Bern (1,8 %), Waadt (2,2 %), Genf (3,0 %) oder Neuenburg (3,3 %) kantonale Handänderungssteuern an.
Häufig gestellte Rechts- & Praxisfragen (FAQ)
1. Gibt es in der Schweiz eine 50-%-Mindestgrenze bei Zwangsversteigerungen?
Nein. Nach Art. 126 SchKG gilt das Deckungsprinzip: Das Gebot muss lediglich die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehenden Pfandforderungen decken. Betreibt der 1.-Rang-Gläubiger selbst, sind sehr tiefe Einstiegspreise möglich.
2. Wie bezahlt man die Anzahlung beim Schweizer Betreibungsamt?
Gemäss den jeweiligen Steigerungsbedingungen meist durch einen Bankcheck einer Schweizer Bank (FINMA-beaufsichtigt) oder durch rechtzeitige Vorabüberweisung auf das Konto des Betreibungs- bzw. Konkursamtes.
3. Wo werden alle Termine in der Deutschschweiz, Romandie und im Tessin veröffentlicht?
Zentral im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB / FOSC / FUSC) sowie in den kantonalen Amtsblättern — auf Belowmark dreisprachig mit kantonalem Gebührenrechner aufbereitet.