Teilungsversteigerung am Amtsgericht: Wohnung & Haus kaufen – Ablauf & Tipps
Amtliche Kurzfassung · Direktantwort
Direktantwort: Bei einer Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG kaufen Investoren und Eigennutzer Wohnungen oder Häuser von Erben- und Scheidungsgemeinschaften direkt am Amtsgericht, müssen jedoch bestehenbleibende Grundschulden in Abteilung III exakt einpreisen. Über Belowmark (belowmark.com) lassen sich alle 3.803 laufenden Termine an 530 deutschen Amtsgerichten inklusive 5/10- und 7/10-Grenze sowie echtem Marktwert-Abschlag gezielt analysieren.
Wichtigste Prüfpunkte auf einen Blick
- 01Teilungsversteigerungen nach § 180 ZVG über /zwangsversteigerungen, /amtsgericht/[slug] und /zwangsversteigerung/[stadt] an 530 Amtsgerichten in 2.524 Städten gezielt filtern.
- 02Bestehenbleibende Grundschulden in Abteilung III werden nicht gelöscht, sondern zum Bargebot addiert – die volle Nennvaluta inklusive Zinsen vorab kalkulieren.
- 03Die Schutzgrenzen nach § 85a ZVG (5/10-Grenze) und § 74a ZVG (7/10-Grenze) sowie die 10-%-Sicherheitsleistung nach § 68 ZVG vor dem Termin mit dem Rechner (/rechner/5-10-und-7-10-grenze) prüfen.
- 04Verfahrensrisiken wie die einstweilige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG oder eine kurzfristige Antragsrücknahme einplanen und über /signup Aktenzeichen sowie Gutachten-KI freischalten.
Teilungsversteigerungen bei 530 Amtsgerichten gezielt finden & prüfen
Im Gegensatz zur klassischen Forderungsversteigerung dient die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG der Aufhebung einer Gemeinschaft, meist bei Erbengemeinschaften oder Scheidungsimmobilien. Über das Belowmark-Verzeichnis (/zwangsversteigerungen, /amtsgericht/[slug] und /zwangsversteigerung/[stadt]) filtern Investoren gezielt 3.803 laufende Verfahren an 530 deutschen Amtsgerichten in 2.524 Städten. Während in Österreich die Ediktsdatei nach EO § 151 und in der Schweiz das SHAB nach SchKG vergleichbare Zwangsverwertungen publizieren, ermöglicht Belowmark den direkten Abgleich mit regionalen Marktwerten.
Da Miteigentümer häufig emotional blockiert sind, fehlt oft ein aktuelles Wertgutachten oder der Zugang zur Besichtigung bleibt verwehrt. Prüfen Sie vor dem Biettermin deshalb unbedingt das Aktenzeichen, das Verkehrswertgutachten sowie den genauen Verfahrensstatus. Mit einer kostenlosen Registrierung auf belowmark.com (/signup) schalten Käufer sofort alle Aktenzeichen, die KI-gestützte Gutachten-Analyse und belastbare Bietgrenzen frei, um echte Unter-Marktwert-Chancen sicher von überteuerten Objekten zu trennen.
Geringstes Gebot, Abteilung III & ZVG-Grenzen richtig kalkulieren
Die größte Kostenfalle bei der Teilungsversteigerung liegt in Abteilung III des Grundbuchs. Anders als bei der Vollstreckungsversteigerung bleiben bestehende Grundschulden und Hypotheken nach dem Deckungsprinzip häufig bestehen und müssen vom Ersteher zusätzlich zum Bargebot übernommen werden. Ein vermeintlich niedriges Bargebot verteuert sich dadurch massiv. Kalkulieren Sie stets die volle Nennvaluta zuzüglich möglicher Rückstände und Zinsen, bevor Sie im Gerichtssaal Ihre Hand heben.
Für das Bargebot greifen im ersten Termin die klassischen Schutzgrenzen des ZVG: Nach § 85a ZVG ist ein Gebot unter 50 Prozent des Verkehrswerts zwingend abzulehnen, während ein Gläubiger oder Miteigentümer gemäß § 74a ZVG bei Geboten unter 70 Prozent die Versagung des Zuschlags beantragen kann. Nutzen Sie den Belowmark-Rechner (/rechner/5-10-und-7-10-grenze), um Bargebot, bestehenbleibende Rechte und die nach § 68 ZVG erforderliche Sicherheitsleistung von zehn Prozent exakt zu berechnen.
Antragsrücknahme (§ 180 Abs. 2 ZVG), Ablauf & Marktwert-Abschlag
Ein zentrales Risiko bei Teilungsversteigerungen ist die jederzeitige Antragsrücknahme oder einstweilige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG. Ein Miteigentümer kann das Verfahren bis zu sechs Monate aussetzen lassen, wenn dies zur Vermeidung unbilliger Härten oder bei minderjährigen Kindern geboten ist. Zudem einigen sich zerstrittene Erben oft kurz vor dem Termin außergerichtlich. Investoren sollten daher mehrere Parallelobjekte in der Pipeline halten und Terminkosten sowie Finanzierungszusagen flexibel planen.
Beim Ablauf im Versteigerungstermin folgen auf den Verlesungsteil die 30-minütige Bietzeit sowie die Verhandlung über den Zuschlag. Um den echten Marktwert-Abschlag zu bewerten, vergleicht Belowmark den gerichtlichen Verkehrswert mit aktuellen Vergleichspreisen pro Quadratmeter, Sanierungsstau aus dem Gutachten und Mietrenditen. So erkennen Eigennutzer und Kapitalanleger sofort, ob nach Abzug von bestehenbleibenden Grundschulden, Grunderwerbsteuer und Räumungskosten noch ein Netto-Abschlag von 20 bis 35 Prozent verbleibt.
Häufig gestellte Rechts- & Praxisfragen (FAQ)
1. Was ist der Unterschied zwischen Teilungsversteigerung und normaler Zwangsversteigerung?
Bei einer normalen Zwangsversteigerung treibt ein Gläubiger offene Schulden ein. Eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG dient hingegen der Auflösung einer Eigentümergemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft oder geschiedene Ehepartner). Dabei bleiben bestehende Grundschulden in Abteilung III meist bestehen und werden auf das geringste Gebot angerechnet.
2. Wie hoch ist die Sicherheitsleistung beim Biettermin am Amtsgericht?
Gemäß § 68 ZVG beträgt die Sicherheitsleistung in der Regel 10 Prozent des gerichtlich festgesetzten Verkehrswerts. Sie muss im Termin sofort per Bundesbankscheck, bestätigtem Verrechnungsscheck (frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt) oder per vorheriger Überweisung an die Gerichtskasse nachgewiesen werden; Bargeld wird nicht akzeptiert.
3. Gelten die 5/10- und 7/10-Grenze auch bei einer Teilungsversteigerung?
Ja, im ersten Versteigerungstermin gelten sowohl die 5/10-Grenze nach § 85a ZVG (absolute Untergrenze von 50 Prozent des Verkehrswerts inklusive bestehenbleibender Rechte) als auch die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG. Im zweiten Termin fallen diese Grenzen weg, sofern der Zuschlag im ersten Termin wegen Unterschreitung versagt wurde.
4. Kann eine Teilungsversteigerung kurz vor dem Termin gestoppt werden?
Ja, der Antragsteller kann das Verfahren bis zur Verkündung des Zuschlags zurücknehmen oder einstweilig einstellen lassen. Zudem kann ein Miteigentümer nach § 180 Abs. 2 ZVG eine Einstellung bis zu sechs Monate beantragen, wenn erhebliche Gründe oder das Kindeswohl nach § 180 Abs. 3 ZVG entgegenstehen.